WeWork怎用硅谷式空间和人脉网络,重写上班的定义?

发布时间:2020-06-09 编辑: 查看次数:616

WeWork怎用硅谷式空间和人脉网络,重写上班的定义?

全球最大的共同工作空间WeWork 于 8 月 7 日宣布将在韩国和东南亚投资 5 亿美元,加速拓展国际市场。本身未拥有任何房产的 WeWork,如何藉由出租办公空间,6 年内跻身纽约最有价值新创企业?

本文 3 大重点:1. 人人都想要硅谷办公室,但不是人人都能在硅谷上班。2. 不只是空间租赁,更是创业社群。3. WeWork 用这三步骤建立自己的竞争优势。

WeWork 创办人 Adam Neumann,创业前在婴儿服饰公司 Krawlers 工作,并在工作的大楼内认识了建筑师 Miguel McKelvey,两人发现这栋大楼里有些空间长期闲置,于是兴起了共同工作空间的念头,在 2008 年创立了 WeWork 的前身──位于布鲁克林区的绿色商办 Green Desk。

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图说:WeWork 创办人之一 Adam Neumann

事实上,共同工作空间的概念早就存在,商办、工商大楼满街林立,但两位创办人将「工作以外」的因素纳入考量,Green Desk 主打环保、永续,结合社交和休闲,迅速在纽约打响知名度。

Green Desk 起步后不久,他们发现真正让客户着迷的不是环保概念,而是「工作社区」的氛围,客户想要一个能提升工作效率、让工作者自在快乐的环境。于是 2010 年他们卖掉 Green Desk,WeWork 于纽约 SOHO 区正式成立。

1. 人人都想要硅谷办公室,但不是人人都能到硅谷上班
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图说:WeWork 伦敦共同工作空间

图说:WeWork 伦敦共同工作空间

Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 先租下一层办公空间或整栋大楼,再将同个平面隔间并加以装潢,最后出租给自由业者、创业团队或大型企业。乍看之下 WeWork 的运作方式很像二房东,但他们不只是出租空间这幺简单。

WeWork 了解当前创业风气盛行,大家都嚮往硅谷巨头 Google、Facebook 的开放式办公空间,然而「人人都想要硅谷办公室,但不是人人都能到硅谷上班」,因此 WeWork 的使命便定位在提供顾客一个舒适、自在、对工作加分的空间!

两位创办人专业分工,Adam Neumann 负责经营管理、建筑师出身的 Miguel McKelvey 则担起空间设计重任,将每个空间设计成时髦、充满活力、创意的「硅谷风格」办公室,并利用透明隔间让空间在视觉上更为宽敞,也方便租户们彼此认识交流。

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图说:WeWork 透明办公隔间

WeWork 提供多种尺寸的办公空间,从一小张办公桌、开放式办公区到私人办公室,让客户依需求选择最适方案。所有办公空间配有无线网路、客厅、咖啡、啤酒、厨房以及各种办公设备,租户可以穿着轻便、甚至带宠物来上班。

美国彭博社记者 Andrew Rice 从事自由业作家十多年,一年前他加入 WeWork,并形容他在曼哈顿 Varick Street 大楼租用的空间像家小酒馆,深色木桌、皮椅配上错视风壁纸和红色天鹅绒布帘,不只空间有情调,每天还有 Happy hour 提供各式酒品,让租户结束一天的工作后,可以到吧台小酌、聊天。

这就是 WeWork 的魅力所在,当工作环境变得时髦又便利、四周充满让人纾压的设施,上班就不再沉闷无趣。WeWork 结合办公、娱乐和社交,成功吸引来自金融、法律、科技、媒体、艺术等各行各业公司「入住」。目前 WeWork 已在全球 30 座城市、90 多个位置设点,更积极往中国、印度发展,大型企业如微软、戴尔、GE 奇异等都是 WeWork 租户!

2. 不只是空间租赁,更是创业社群

让 WeWork 在共享空间产业脱颖而出的第二个原因,是他们透过共享工作空间,提供租户一个跨领域、跨产业的人脉网络与创业社群。

对创业者而言,集思广益、脑力激荡是创新灵感的来源,而 WeWork 在全球各地已有超过 8 万位会员,只要你注册成为 WeWork 租户,便能轻鬆享有这 8 万人的社群网络。WeWork 推出同名 APP,租户可以透过 APP 和网路平台分享故事或抛出问题,广纳各方人士意见。此外,每栋 WeWork 大楼都有「社区经理」,负责安排交流活动,例如瑜珈课、读书会、品酒会、桌球赛或派对,社区经理也会主动介绍租户们认识。

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图说:WeWork APP 介面与功能

在这里每个人来自不同背景,却对工作、创业有相同热情,透过 WeWork 你很可能结交志同道合的伙伴、寻找合作厂商,甚至认识未来的老闆或投资人。WeWork 有如实体社群网站,且人脉网络比 Facebook、Linkedin 更具体精确,这些软性附加价值使 WeWork 办公空间炙手可热,也让租户一再续约!

根据华尔街日报,以审计与管顾闻名的国际会计师事务所 KPMG,在曼哈顿约有 50 名员工使用 WeWork 大楼办公,里头所有员工穿着 T-shirt、围绕长形木桌与白板做事,惬意的气氛让人很难想像这是 KPMG。

现为 KPMG 研究员兼顾问的 David Pessah 分享他亲身的有趣经历:两年前他任职于一间只有 4 人的新创公司,他们的办公室正巧和 KPMG 在同层 WeWork 大楼,大楼内 KPMG 自在的工作氛围,颠覆了他对会计师事务所严肃、紧绷的刻板印象。有天在电梯内遇到 KPMG 总监,两人相谈甚欢,于是 David Pessah 就在 WeWork 大楼内获得了现在的工作!

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图说:WeWork 曼哈顿办公空间

单从办公室租赁的角度来看,WeWork 的收费贵得惊人,一张专用办公桌月租 350 美元起、一间私人办公室 450 美元起,价格依地点而异,例如位于曼哈顿的 8 人办公室月租就要 6250 美元!

但在大都市如伦敦、纽约的 WeWork 大楼八成以上客满,空出来的位置也会在几个月内出租,因为除了空间租赁,加入 WeWork 对内提升团队向心力、对外建立业界人脉以及 WeWork 社群归属感,若将这些无形价值纳入考量,目前的收费实在划算!

3.WeWork 用这三步骤建立自己的竞争优势

WeWork 虽然佳评如潮,却也面临财务结构的质疑和抨击。WeWork 获利主要来自租金,但批评者认为这种二房东的套利行为无法长期发展,且 WeWork 不少用户属于新创企业,倘若新创市场有大型波动,这些用户难以募资,便付不出租金。

面对质疑,WeWork 并不畏惧,因为它用这三步骤成功建立自己的竞争优势:首先,为了有效分散风险,WeWork 只有一小部分的租户是以创投资金为基础的新创团队,大部分租户是比较稳定成熟的企业。

另外,WeWork 也会故意让租户的类型变得更多元,这样的用户组成才能有效分散市场波动带来的风险。

WeWork怎用硅谷式空间和人脉网络,重写上班的定义?

减少风险是第一步,为了留住更多租户,WeWork 第二步是花费精力投入营造租户的合作默契和归属感,WeWork 让租户可以透过线上 APP 或是线下举办的实体活动,建立跨产业、跨国界的交流。

当租户透过 WeWork 建立人脉后,若改向其他公司租用空间,便等于放弃在 WeWork 经营的社交圈。WeWork 透过这种方式成功培养了很多忠实租户。

WeWork怎用硅谷式空间和人脉网络,重写上班的定义?

扎稳根基后,WeWork 最后一步就是扩大规模,它选择多角经营的方式。WeWork 表示它们的目标是为办公空间制订营运计画,为这些空间带来更多价值,像是提供租户不同产业的资讯交流,结交更多人脉等等。WeWork 不像传统房产公司意在销售或出租空间。创办人 Adam Neumann 更以「WeWork 共享街区、社区」为未来愿景。

WeWork 的多角化经营,除了共同工作空间,更计画在大都会区如华盛顿和纽约推出 WeLive 共享公寓,其概念是位于 WeWork 办公室楼上的微型公寓,结合脚踏车停放区和花园、图书馆等休闲区域,让共享空间变得更多元有趣,藉此触及更多租户。

从控制风险,到扎稳根基,最后再扩大规模,WeWork 正一步步地掀起这波共享经济的新热潮,成功主打「在你喜欢的空间,做你喜欢的事」。